bmw216.com:全球房价上涨有多牛?几时休?

2021年02月14日 12:17
作者:陶川 赵艺原
来源: 川阅全球宏观

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原标题:【东吴宏观陶川】全球房价上涨有多牛?几时休?

摘要
【全球房价上涨有多牛?几时休?】2020年全球房价增速创下金融危机后的新高,尤其是自新冠疫情后出现加速上涨,根据我们所追踪的全球主要国家的房地产销售数据,这一涨势在2021年初仍在延续,并且有望突破2005年全球房地产大繁荣时的世纪高点。

  2020年全球房价增速创下金融危机后的新高,尤其是自新冠疫情后出现加速上涨,根据我们所追踪的全球主要国家的房地产销售数据,这一涨势在2021年初仍在延续,并且有望突破2005年全球房地产大繁荣时的世纪高点(图1)。

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  当前的这轮全球房价上涨有何特点?通过梳理各国的数据,我们发现一些有趣的现象:

  一是全球普涨且涨幅可观。根据OECD的最新数据,2020年三季度全球89%国家的房价都在上涨,这一比例为2000年以来最高。从发达国家到新兴市场,大多数国家最近一年房价的涨幅超过了5%,这也令2020年中国房价4.1%的涨幅相形见绌。

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  二是汇率贬值国家的房价上涨较猛。2020年由于美元对多数国家货币贬值,因此汇率贬值的国家不多。在这些国家中,我们发现汇率大幅贬值的国家也是房价上涨最猛的国家,比如土耳其和俄罗斯,其房价涨幅为全球之最(图3);美国和英国是发达国家中少有的汇率贬值国家,其房价涨幅也接近10%;只有印度、巴西的房价并未因汇率贬值而大涨。

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  三是收入越不平等的国家的房价涨幅往往越大。如图4所示,主要国家最近一年房价涨幅与其收入不平等水平存在正相关性:像俄罗斯、土耳其、美国这些收入不平等较为严重的国家,其房价在这轮上涨中也最凶;中国的收入不平等在全球处于中间水平,其2020年房价涨幅相对温和。

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  由此可见,当前的全球房价上涨既源于宽松的货币流动性,也受益于疫情冲击下收入不平等的加剧。而随着各国房价在疫情后普遍上涨,应如何看待此轮全球房价上涨的可持续性?

  一个值得关注的指标是房价-收入比。如图5-图6所示,虽然房价屡创新高,但全球的房价-收入比尚未回到上一轮房地产繁荣时期的高点,尤其是涨幅较高的美国,其房价-收入比仍远低于历史高点。考虑到2021年的全球经济复苏有利于居民收入的回升,因此全球房价-收入比很可能保持平稳回升的态势。

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  另一个值得关注的指标是房价-通胀比。如图7所示,当前全球和美国的这一指标均已高于上一轮房地产繁荣的高点。然而,鉴于全球和美国的M1增速也飙升至历史新高(图8),因此,如果从抗通胀的角度来看,房地产仍有望继续吸收当前过剩的流动性,这就意味着房价-通胀比仍有望进一步攀升。

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  还有一个指标是房价-房租比。图9表明全球这一指标已升至历史新高,但美国仍明显低于上一轮繁荣的高点。值得关注的是,当前美国房价加速回升的同时,房租的增速却在回落(图10)。由于房租在美国核心通胀中具有最高权重,因此在其增速显著回升前,美联储不大可能释放削减货币宽松的信号。

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  从上述三个指标来看,这一轮全球房价的上涨应是方兴未艾。至于何时结束?虽然我们已经看到一些新兴国家(如中国、韩国、印度)出台了针对房地产的宏观审慎监管措施,但从历史来看,无论是20世纪90年代的日本还是21世纪初的美国,真正能终结一国房地产繁荣的措施唯有央行持续的加息,这对于美联储而言也是2024年以后的事了。

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  风险提示股市上涨过快引发资产泡沫,收入不平等加剧带来政治危机。

(文章来源:川阅全球宏观)

(责任编辑:DF064)

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